Práctica de 2º de Derecho
Civil III: 2014
La
compraventa de cosa ajena se produce cuando un objeto se vende por
parte de quien no le pertenece. Para ello se requiere que el titular
no sea el titular de la cosa o derecho vendido, con independencia de
que el vendedor conozca o no que no es suyo. Tradicionalmente la
doctrina no había admitido esta figura, ya sea por considerar que
falta el objeto, o por la vía de la anulabilidad por error. Sin
embargo la doctrina moderna, con nombres tan destacados como el
profesor Lacruz o Cuena Casas, admiten su validez siempre y cuando se
haya obrado de buena fe. Los argumentos jurídicos que lo defienden
es el alcance obligacional propio de la compraventa1,
pues en tanto que la entrega es lo que permite adquirir el dominio,
el título será válido como determinante de obligaciones. Además
hay que tener en cuenta, por banal que parezca, que en el Código
Civil (CC en adelante) no hay precepto en el que se exija al vendedor
ser propietario. A su vez, se puede interpretar de forma analógica
con el legado de cosa ajena, que también produce obligaciones.
En
una dimensión más práctica la venta de cosa ajena la encontramos
en supuestos de doble venta, es decir, cuando una misma cosa es
vendida a dos compradores distintos. El art. 1473 CC prevé que para
las cosas muebles la propiedad se transfiera al que primero haya
entrado en posesión del objeto. Sin embargo para los bienes
inmuebles el supuesto de hecho más habitual y conflictivo sucede
cuando un primero adquiere el inmueble pero no lo inscribe en el
Registro de la Propiedad, mientras que se vende a un segundo
comprador, y éste efectivamente lo inscribe en el Registro de la
Propiedad, tratándose entonces de una compra de cosa ajena. La
jurisprudencia ante este tipo de supuestos, y que en realidad el
problema de fondo es determinar el alcance de la fe pública
registral, ha sido variada hasta hace pocos años.
En
esta jurisprudencia debemos destacar la STS 5 de marzo 2007, en la
que unifica doctrina y se consolida hasta nuestros días. Cabe decir
que la jurisprudencia anterior2
entendía siempre que no se aplicaba el art. 1473 CC a la venta de
cosa ajena por falta de inscripción en el Registro, pero respecto al
segundo comprador convivían dos interpretaciones: una que considera
el acto nulo por falta de objeto, y la otra que otorga protección al
segundo comprador por no constar en el registro.
Para
poder aplicar el art. 34 de la Ley Hipotecaria (LH en adelante), es
decir, convertir en inatacable la situación del tercer adquirente en
confianza a lo que dice el Registro deben concurrir los siguientes
requisitos: que haya buena fe, que sea a título oneroso y que el
transmitente que figura en el Registro tenga capacidad para hacerlo.
La primera sentencia que analizo profundizando en estos requisitos:
es la Sentencia de Tribunal Supremo núm. 526/2006 de 25 de mayo3,
en la que el fondo del asunto es el requisito de la buena fe.
Los
hechos son que un particular compra a una empresa una vivienda que la
utiliza como vivienda habitual. Esta misma empresa con posterioridad
vende la misma vivienda a otra empresa amparándose en que el
particular no había inscrito en el Registro su nueva adquisición
(ratificado con una Nota del Servicio de Índices Registrales de
Datos). Sin embargo el Tribunal Supremo (TS en adelante) acaba dando
la razón al particular porque considera que la empresa vendedora
actúa de mala fe para realizar la segunda venta, sobretodo teniendo
en cuenta que el particular utilizaba el inmueble como vivienda
habitual; tenía al corriente todos los pagos de impuestos, y la
empresa vendedora con una diligencia adecuada podría haber sorteado
la ausencia de inscripción registral. Su negligencia y posterior
venta a otra empresa es considerada por el TS como mala fe, por lo
que no tiene cabida la aplicación del art. 34 LH en protección al
segundo comprador. En consecuencia se aplica el art. 33 LH,
consistente en que la inscripción de la segunda empresa adquisidora
no convalidaría su compra al ser nula, pues se trataba de una finca
manifiestamente de otro.
La
segunda sentencia que comento es la ya citada STS 5 de marzo 20074,
donde se da un supuesto de doble venta de un mismo inmueble: primero
realiza la venta el titular que consta en el Registro, y la segunda
se trata de una venta judicial a consecuencia de un embargo. La
titular de la finca hizo una dación en pago con el inmueble a favor
de una entidad bancaria, esta operación se elevó a escritura
pública pero por unos errores subsanables no acabó inscrita en el
Registro. Pasados unos años Hacienda embarga la finca y la subasta
para una definitiva adjudicación a una sociedad mercantil, esta vez
sí que se inscribe correctamente en el Registro. Cuando la primera
entidad bancaria volvió a intentar inscribir la finca en el Registro
se le vuelve a denegar porque en este caso ya había sido inscrita en
favor de la sociedad mercantil. El litigio llegó al Tribunal Supremo
por casación, pues las instancias inferiores resolvieron de distinto
modo.
Finalmente
la decisión del TS es otorgar la propiedad a la sociedad mercantil,
dando validez al tercero comprador amparado en el art. 34 LH. En
conclusión, el Tribunal da validez a la compra non dominio en
aplicación del principio de fe pública registral, sin quedar
desplazado por el art. 33 LH. Se asienta en esta sentencia la
protección al tercero que adquiere en confianza al contenido del
Registro. A su vez, con esta decisión el TS entierra la idea de que
la venta de cosa ajena pueda ser nula por falta de objeto, pues
precisamente es el objeto lo que se vende, en realidad lo que falta
es el poder de disposición.
La última
sentencia que voy a comentar sencillamente servirá para ratificar
que la línea jurisprudencial de la STS 5 de marzo 2007 se ha
consolidado. En este caso vuelve a ser el fondo del asunto la validez
de una venta de cosa ajena dando validez a la situación registral de
la misma. Es la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 355/2007 de 20
de marzo5.
Los hechos son que
una finca es vendida a otra persona, que a su vez una parte de la
misma pasa a ser de una fábrica de armas tutelada por el Ministerio
de Defensa. El problema surge cuando posteriormente esa misma persona
vende a una constructora unos terrenos, de los cuales una parte de
ellos formaban parte de la finca que pasó a manos de la fábrica de
armas. La cuestión era resolver qué compra tenía validez en
aplicación de fe pública registral. Finalmente el juez determina
que la transmisión correcta es la de la constructora, pues la
anterior que pasó en favor de la fábrica de armas carecía de
inscripción en el Registro, por lo tanto la empresa constructora dio
validez a lo que constaba en el Registro y por ello hay que anular el
traspaso de parte del terreno a la fábrica.
En
conclusión y a la luz de la jurisprudencia expuesta en el presente
texto, el principio de fe pública registral queda asentado6;
el tercero que hace un negocio adquisitivo confiando y amparándose
en el Registro de la Propiedad queda blindado una vez hace la
inscripción del mismo, siempre y cuando se cumpla la onerosidad que
menciona el art. 34 LH, pues si es a título gratuito tendrá la
misma protección que su causante o transmitente. La jurisprudencia
antepone el principio de fe pública registral y de seguridad
jurídica en contraposición a las situaciones que puedan parecer
injustas (porque pierde la propiedad el primero) derivadas de ventas
de cosa ajena, siendo una adquisición a
non dominio,
es decir, sin poder de disposición pero que sin embargo se le da
validez.
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Casos prácticos resueltos. Derecho Civil de obligaciones
El contrato de renta vitalicia
1Arts.
1255, 1450 y 1451 del Código Civil.
2Se
comenta la evolución jurisprudencial del asunto que tratamos en
MURGA FERNÁNDEZ, Juan Pablo: “La doble venta judicial y el art.
34 de la Ley Hipotecaria, recepción de la doctrina uniforme sentada
en 2007”. Revista crítica de derecho inmobiliario;
año nº88, núm. 732; 2012; págs. 1969-2044.
3RJ\2006\3340
4RJ\2007\723
5RJ\2007\1849
hola, EN ESTE CASO NO SE ENCUENTRA MUY CLARO EL HECHO, QUE CUANDO EL MISMO INMUEBLE ES VENDIDO A DOS PERSONAS DIFERENTES, ES DECIR, EL PRIMERO CON FECHA ANTERIOR Y EL SEGUNDO CON FECHA POSTERIOR, SIN EMBARGO EL SEGUNDO LOGRA INSCRIBIRLO Y EL PRIMERO NO, EN ESTE CASO BAJO EL PRINCIPIO DE LA BUENA FE REGISTRAL SERÍA VÁLIDA LA SEGUNDA VENTA Y COMO PODRÍA HACER VALER SU DERECHO EL PRIMERO YA QUE CONTARÍA SOLAMENTE CON LA ESCRITURA DE COMPRA VENTA; GRACIAS COMO LA RESPUESTA.
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